内容提要：2010年4-5月，国家统计局北京调查总队在全市开展了北京城镇居民住房需求及满意情况调查。调查结果显示：逾七成居民家庭拥有房产；超四成家庭有购房意向，购房持观望态度居多；70-100平方米的住房需求量最大；超四成居民对现居住房感到满意和比较满意；居民公认京城房价高和偏高；28.2%的居民对近年来保障性住房政策感到满意和比较满意；“国十一条”和《实施意见》调控措施赞成率高，居民对调控作用预期趋于理性。

　　国家统计局北京调查总队于4-5月，在全市抽取800户城镇居民家庭开展了住房需求及满意情况调查，样本全市覆盖18区县。调查采用入户问卷调查方式，调查内容主要包括居民住房现状、住房需求、居民对现居住房的满意情况；以及居民对2010年1月国务院办公厅出台的国办发〔2010〕4号文《关于促进房地产市场平稳健康发展的通知》（简称“国十一条”）和2月21日北京市住房和城乡建设委员会等部门联合发布的《关于贯彻国办发〔2010〕4号文件精神促进本市房地产市场平稳健康发展的实施意见》（简称《实施意见》）的看法和意见。

　　一、住房现状

　　（一）逾七成居民家庭拥有房产

　　调查显示，拥有房产的居民家庭占72.8%，其中，政策性住房占35.1%，商品房占32.6%，旧有私房及自建房占5.1%；此外，租房和借住亲朋好友住房的家庭分别占24.4%和2.8%。

　　（二）超六成居民家庭居住40-100平方米住房

　　调查显示，本次被调查家庭中居住40-100平方米住房的家庭占64.6%，其中拥有房产的家庭占49.6%，租（借）房家庭占15.0%（见表1）。

表1 　不同家庭住房面积情况

　　比较这两类家庭的住房面积，发现租（借）房家庭住房面积多数在70平方米以下，有房产家庭住房面积明显大于租（借）房家庭，主要显示如下特点：

　　1.近七成有房产家庭居住40-100平方米住房。拥有房产家庭中，居住建筑面积在40-100平方米的家庭占68.9%，其中70-100平方米的家庭占34.9%。

　　2.超八成租（借）房家庭居住在70平方米以下住房。租（借）房家庭中，租（借）70平方米以下住房的家庭共占80.8%，其中40-70平方米的家庭占41.5%，40平方米以下的家庭占39.3%。

　　二、住房需求

　　“民以居为安”，住房是人们赖以生存的必需品，面对高房价，居民的住房需求如何？调查结果显示：

　　（一）超四成家庭有购房意向

　　调查显示，调查样本中，72.8%的家庭已经拥有了住房，但仍有45.8%的家庭准备买房，其中22.0%的家庭计划在近五年内购房，另3.8%家庭准备在五年以后购房，还有20.0%的家庭买房的具体时间未定；54.2%的家庭不打算购房（详见图1）。

图1 　居民家庭住房需求

　　（二）不同收入家庭购房计划各异

　　将总样本中有购房意向的45.8%的家庭按不同收入分组，观察其购房计划，显示如下特征：

表2　 欲购房不同收入家庭购房计划

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　　①未定：指购房时间未确定。

　　1.有购房意向家庭中持观望态度居多，期待房价下降再购房。从表2可见，在有购房意向家庭中，买房未确定具体时间，目前仍持“未定”的家庭占多数，从平均水平看，占43.7%；从不同收入家庭看，年户均收入8万元以下的中低收入家庭（北京城镇住户资料显示，2009年全市城镇居民家庭平均每户总收入为8.6万元）比重明显高于年户均总收入8万元以上中高收入家庭；4万元以下、4万-6万元、6万-8万元三组中低收入家庭购房“未定”的家庭比重均为各组的最高值，比重在39.5%-50.4%；而年户均收入在8万元以上的三组中高收入家庭买房持“未定”观望的家庭比重则明显低于各中低收入组，比重均在11.8%-38.1%。出现这种情况的原因主要有两种：一是房价太高，超过人们的承受能力，使得居民对买房犹豫不定，持观望态度；二是抑制房价过高增长的“国十一条”和我市“实施意见”的出台，给百姓带来了房价走低的希望，居民尤其是中低收入居民家庭期望房价下降后再购房。

　　2.10万-15万元家庭中超六成家庭计划3年内买房。表2显示，年户均收入在10万-15万元家庭中计划1年后3年内买房的家庭达到52.8%，计划1年内买房的家庭占11.8%，三年内买房的家庭共占64.6%，比重居各类家庭之首。另外，年收入8万-10万元、15万元以上两组家庭中，计划1年内购房的家庭比重分别为23.8%、31.3%，仅次于本组观望家庭所占比重。

　　（三）70-100平方米的住房需求量最大

　　当问及“您家准备购买多大面积的房子”时，在有购房意向的家庭中，准备购买70-100平方米住房的家庭最多，占56.0%，表明70-100平方米的住房市场需求量最大；其次是准备购买40-70平方米住房的家庭，占比重27.3%，这类住房紧凑实用，其市场需求量次于70-100平方米住房位居第二；另外，受家庭经济条件约束，准备购买150平方米以上住房的家庭仅占2.2%（详见图2）。

图2　 居民家庭购房面积

　　三、高房价下居民心态录

　　面对高昂的房价，居民对现居住房、房价及保障性住房政策的效果持何种心态，满意情况如何？调查显示如下特征：

　　（一）超四成居民对现居住房感到满意和比较满意

　　当问及“您对您家目前的住房（综合考虑，包括居住面积、户型结构、房屋质量、周边环境、物业管理、交通情况等）满意吗”时，选择满意和比较满意的居民分别占22.5%和21.7%，两项共计44.2%；选择一般的占26.6%，选择不太满意和不满意的分别占11.7%和17.5%。

　　其中，拥有房产家庭对现居住房满意和比较满意的占46.2%，租（借）房户中满意和比较满意的占39.2%，二者比重相差7个百分点，租（借）房户的住房满意情况明显低于有房户。

　　（二）居民公认京城房价高和偏高

　　近年来，高房价成为公众热议的焦点，调查中当问及“您认为目前本市的房价如何”时,认为高和偏高的受访者共计98.1%。其中，87.1%选择高，11.0%选择偏高。因此，“京城房价高”已成公认的事实。

　　（三）28.2%的居民对近年来保障性住房政策感到满意和比较满意

　　面对“您对近几年来我市保障性住房政策的效果满意吗”问题，28.2%的受访者选择满意和比较满意，其中选择满意的占13.0%，比较满意的占15.2%；选择一般的占28.1%，选择不太满意、不满意的分别占14.7%、29.0%，详见图3。

图3 　保障性住房政策满意情况

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　　由于保障性住房政策的覆盖面主要为中低收入群体，因此，将调查样本划分为中低和中高收入两类家庭来观察其对保障性住房政策的满意情况，呈现如下特征：

　　1.中低收入家庭对保障性住房政策满意和比较满意的为30.1%。中低收入家庭是保障性住房政策受益的主要群体，他们对近年来保障性住房政策的实施效果有着切身的体会，从图3可见，满意和比较满意的中低收入家庭分别为14.0%和16.1%，两项合计达30.1%，高于全市平均水平1.9个百分点。

　　2.中高收入家庭对保障性住房政策满意和比较满意的为17.6%。图3显示，年收入8万元以上的中高收入家庭对近几年来保障性住房政策的效果满意和比较满意的家庭为17.6%，选择不太满意和不满意的家庭比重达60.2%，另有22.2%的选择一般。

　　中高收入家庭中满意和比较满意的比重低于中低收入家庭12.5个百分点，这其中也包括了保障性住房政策覆盖不到，而收入水平又不如高收入阶层的“夹心层”居民家庭，这部分家庭对保障性住房政策的覆盖面不够宽的看法，一定程度上影响其对保障性住房政策的满意情况。如，宣武区某商业人员说：“老百姓中有钱的和没钱的都有房住，可怕的是中间夹心层，一般买不起房，望房兴叹！”。

　　居民对近年来保障性住房政策的总体满意和比较满意比重最高值仅为30.1%的情况表明，过去几年我市保障性住房政策的实施效果与百姓期望存有较大的差距。

　　四、“国十一条”及我市《实施意见》出台后的反响

　　为促进房地产市场平稳健康发展而出台的“国十一条”和《实施意见》，引起了社会各界的强烈关注，居民对此的看法如何？调查显示如下特征：

　　（一）调控措施赞成率高

　　调查问卷中列出了“国十一条”和《实施意见》中的4项条款--“增加保障性住房和普通商品住房有效供给”、“严格二套住房购房贷款管理”、“差别化住房税收政策”、“限时公开房源”，了解百姓对此的看法，图4显示，居民对各项措施的赞成率均超过六成及以上，说明这些调控措施得到了公众的高度认可。

图4 　“国十一条”及《实施意见》措施的赞成率

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　　1.七成居民赞赏“增加保障性住房和普通商品住房有效供给”条款。当被问及对“国十一条”中“增加保障性住房和普通商品住房有效供给”和《实施意见》中“2010年各类政策性住房用地占全市住房供地的50%以上，新开工建设和收购各类政策性住房占全市住房新开工套数的50%以上”的看法时，68.4%的居民表示赞成和比较赞成此项措施（详见图4）。有居民表示“这项条款体现政府落实了自己的责任”，但也有部分群众对政策能否取得实效存有忧虑，表示“说不清这次‘国十一条’能不能起作用”。

　　2.六成居民赞成“严格二套住房购房贷款管理”。图4可见，对“国十一条”和《实施意见》中“严格二套住房购房贷款管理”的有关措施，60%的被访居民赞成和比较赞成，认为“该措施能有效抑制投资投机性购房需求，对控制房价有很好的作用”。但也有人认为“买第二套房的人都是有经济基础的，提高首付款比例对他们来说无所谓”。

3.超六成居民赞成“差别化住房税收政策”。对“国十一条”中“继续实施差别化的住房税收政策”的条款和《实施意见》中依据住房性质和购买年限确定的不同税收政策，表示赞成和比较赞成的居民达到了65.0%。有居民认为“这项措施能有效控制倒房者从中渔利”，但也有人认为“这也抑制了买房后想再换大房子的老百姓的住房需求”。

　　4.超八成居民赞成“限时公开房源”。《实施意见》中提出：取得商品房预售许可证后，房地产开发企业应当三日内一次性公开全部房源，严格按申报价格，明码标价、公开对外销售。图4显示，居民对此项措施持明显支持态度，有84.6%的被访居民赞成和比较赞成，认为“此政策对消费者有好处，让购房人心里踏实”。但也有居民担忧“就怕政府有政策，开发商有对策，老百姓还是得不到实惠”。

　　（二）调控作用预期趋于理性

　　以上数据表明，调控措施普受百姓支持，但其作用如何？调查结果显示，受访者对调控作用持谨慎态度，预期趋于理性。

表3 　“国十一条”及《实施意见》措施作用预评

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　　表3显示，认为四项措施的实施作用大和作用较大的受访者均不足半数，例如，认为“限时公开房源”对加强商品房销售中囤房捂盘等现象的监管作用大、作用较大的受访者分别为21.4%、27.5%，共计48.9%，合计比重居各项首位；认为“严格二套住房购房贷款管理”对合理引导住房消费、抑制投资投机性购房需求作用大和较大的受访者为30.4%，比重位居各项之末。总体来说，受访者对调控作用预期趋于理性，对“调控政策能否给高房价退烧”拭目以待。

　　五、对策和建议

　　调查问卷中，围绕如何促进房地产市场健康发展,设计了选择题和开放题，分析调查结果，提出以下对策和建议。

　　1.加强政策实施过程的有效监控，保障政策落实到位。调查中选择此项建议的居民占79.9%，希望政府和有关部门加强对“国十一条”和《实施意见》实施效果的监控，保障政策落实到位。朝阳区一退休老人说：“政府政策制定的千好万好，不落实，就是一百个不好，重点在执行”。因此，抓好落实，保证政策执行过程不走样，保持政策的连续性和稳定性，才是提振居民信心，有效促进房地产市场健康发展的前提。

　　2.增加经济适用房等保障性住房房源，扩大供应范围。71.3%的居民选择此项建议。有关专家分析，目前，有购房需求的群体中，有一部分属于享受不到保障房，又买不起商品房的“夹心层”，应纳入到保障范围内。因此，适度放宽保障性住房申请条件，降低准入门槛，逐步将“夹心层”纳入保障范围应是顺应民心之举。是否可借鉴新加坡、日本、香港等国家和地区的经验，加强保障性住房体系建设，操作过程尽量公开、透明，并建立相应退出机制。

　　3.区分二套房购房用途，加大限制投资投机性购房力度。应采取有效措施，严格区分二套房购房者中改善性购房需求与投资投机性购房需求，并区别对待，对投资投机性购房者，应提高“二套房”购房贷款首付比例和贷款利率；对居民为改善住房条件购房者则放宽信贷税收标准。西城区某商业人员建议“对炒房人和想改善住房条件的百姓购房应区别对待，不应一刀切”。

　　4.加强房地产市场监管和违规处罚力度，规范市场秩序。52.5%的居民建议要加强对商品房销售过程的监管，供需信息公开、透明、对称；43.9%的居民希望加大对开发商违法违规行为的查处力度，防止开发商暗箱操作。调查中居民对开发商囤房捂盘、哄抬房价等违规行为深恶痛绝，提出：“对违规企业要通过媒体曝光，向社会、百姓公开”。